Проверка земельного участка перед покупкой

Сделка по изменению статуса земельного надела значительно отличается от сделки с недвижимостью (приспособленной для жилья). Если принять во внимание не только юридическую документацию и ее особенности при составлении договора, нюансов, связанных с покупкой земли, гораздо больше. После тщательного анализа деталей будущей сделки возможных сложностей можно полностью избежать. Однако при оформлении сделки на сайте онлайн, могут возникнуть ограничения или проблемы из-за городских, юридических или других департаментов или иных факторов. Поэтому, основной вопрос в статье звучит так: как я могу проверить состояние и статус земли до ее приобретения и чему уделить особенное внимание?

 

 

Что можно обнаружить перед совершением сделки

 

Процесс проверки юридической информации по земельному участку перед покупкой, касающейся земельных участков, можно условно разделить на ряд этапов:

1. Проверить кадастровый номер и статус земельного участка;
2. Проверить (юридический) статус недвижимости;
3. Определить нагрузку;
4. Проверить состояние городского планирования;
5. Имейте в виду, что есть судебный процесс;
6. Проверьте надежность и прозрачность продавца.

 

 

Этап 1. Проверка кадастрового состояния участка

Исходя из восьмой статьи Федерального закона от 13.07.2015 No 115-2015, в архивы Росреестра и кадастровой палаты вносятся основные и дополнительные юридические данные о земельном объекте в соответствии со статьей 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества.». Доступен публичный доступ к данным USRN. Вы можете воспользоваться электронным сервисом https://egrponline или оформить приоритетный заказ физической копии документов в Росреестре, многофункциональном центре, и вы получите полную информацию о земельном участке в цифровом виде в короткие сроки.

При покупке земли следует уделить особое внимание следующим вопросам:

• Точному местоположению объекта;
• Области;
• Регистрационному номеру земельного надела ;
• Расположению участка;
• Кадастровой цене;
• Особенностям землепользования.

 

Точный адрес и регистрационный номер земельного участка нужны для его получения доступа к дополнительной проверке юридической информации по земельному участку перед покупкой. Основн вам должен предоставить продавец.

Документы с ошибками, вроде 4500/100 кв. м, часто встречаются в графе «площадь». Границы нужно уточнять, потому что подобная ошибка связана с неточностью работы Росреестра или замеров. В результате вы должны быть готовы изменить область земли в пределах установленной ошибки.

Для вычисления годовой арендной платы также нужно быть в курсе кадастровой стоимость земли.

Четкие границы участка включают в себя указание положения поворотных пунктов на соседней территории. Покупатель имеет право потребовать установления границ до входа в ТСД, потому что вероятность наткнуться на объект  с неправильно описанными или вычисленными границами довольно высока. Вам не нужно будет подавать иск в суд если вы заранее проверить точность описанных границ.

 

 

Область вдоль побережья, водоохранная область и зона недалеко от инженерных сооружений (тепло-, газо- и электроэнергетика) имеют уникальные правила эксплуатации. Ниже мы более детально опишем эти зоны и различные типы землепользования.

Этап 2. Определения правового статуса объекта

Из выписки Росреестра можно проверить земельный участок на предмет:

1. относящиеся к владельцу участки и данные по ним;.
2. какие юридические документы составляют краеугольный камень права собственности;
3. обремененных обязательствами, такими как арендная плата или ипотека.

Необходимо провести юридическую экспертизу представленных документов для оценки прозрачности сделки и определения возможности оспаривания. Эти факты позволяют определить, имеет ли продавец право подписывать договор о продаже земельного участка. Также попросите предоставить документы, которые показывают, как возникло право собственности (записи о приватизации, иски в суд, договоры о передаче собственности в дар и другое).

При наличии обременений необходимо более тщательное изучение юридической информации по участку. Уточняйте у продавца полную информацию о земельном участке и изменению его статуса в течении последних нескольких лет, запрашивайте документы, которые могут описать причины обременения земли (статуса залога, плата по аренде и так далее). Запросив справку из ЕГРН, вы имеете права одновременно заказать и свидетельство о переходе прав на участок земли. Возможный будущий собственник должен быть проинформирован, если недвижимость участвует в частых сделках.

Этап 3. Изучение состояния градостроительства

Перед приобретением участка земли  необходимо ознакомиться со следующими бумагами:

• Основным документом планирования: генеральным планом. Он определяет цели урегулирования и должен быть обязательно утвержден.
• Правила эксплуатации земельного участка и  его застройки. Они являются важнейшей частью зонирования земли. 
• Градостроительные нормы, в том числе точный размер надела, максимальная высота строительного объекта, правила озеленения, процент застройки территории и др.).
• Площадь пользования земли регулируется проектным планом.
• Иная документация по мере необходимости (градостроительный план, проект застройки территории и прочее).

Эти знания могут содержать сведения о предстоящем местонахождении объектов местного, регионального или федерального значения. Такие участки не могут быть сданы в аренду или проданы и не подлежат приватизации. Затем необходимо сравнить информацию из градостроительной документации и выписок ЕГРН. Для того, чтобы сайт продолжал работать, особое внимание следует уделить разрешенным категориям использования, которые перечислены в ПЗЗ.

Шаг 4. Мы ищем градостроительные препятствия и находим участки с уникальными ограничениями землепользования

Возможные ограничения на управление владельцем сайта:

Вокруг производственных и иных земельных участков планируются санитарно-защитные области , снижающие их негативное влияние на окружающую среду. В ЕГРН нет данных о СЗЗ. 

Кроме того, в справке из Росреестра часто указываются данные по железнодорожным дорогам и расположении, телефонным кабелям, областям теплотрасс, труб газопроводов и гидроэлектростанций являются примерами областями безопасности; зоны защиты от наводнений и штормов, например прибрежная защитная полоса; предметы Федеральной службы Российской Федерации включены в зону охраняемых предметов.
другие территории, обозначенные как поселения, имеющие историческую ценность.

Остальные зоны обозначены как зеленая, парковая, рыбоохранная, аэропортовая и санитарно-защитная область.
Документы ЕГРН иногда не соответствуют вышеуказанным документам и областям. Соответствующие госорганы или департаменты могут дать ответ на все возникающие по ходу проверки объекта вопросы.

Этап 5. Проверка юридической документации продавца и потенциального предмета покупки

Необходимо направить апелляционное заявление в арбитражные суды до того, как ДКП будет готово к размещению на сайте. По номеру кадастра можно искать судебные дела в нужном месте на легкодоступном онлайн-ресурсе. Каждый участок следует рассматривать отдельно, если необходимый земельный надел состоит из некоторых других и справка ЕГРН идентифицировала спорящие стороны.

Также крайне важно лично искать продавца на основании ФССП по любым нерешенным юридическим вопросам, включая уголовные, гражданско-правовые дела или данные о банкротствах. Процедура важна, так как будущий собственник недвижимости теперь несет ответственность за выплаты по участку после расторжения договора (что возможно в течение трех лет).

Дополнительные простые шаги к безопасной транзакции.
Вам необходимо знать ответы на следующие вопросы, прежде чем начинать ДКП.

Проверьте земельный участок по кадастровому номеру, а также уточните право собственности продавца на землю, чтобы узнать, будет ли земля в конечном итоге передана. 

Тщательно проанализируйте документацию участка, чтобы определить точную площадь земельного надела. Покупка участка без подведения к нему коммуникаций может быть рискованной. Возможна ли жилая застройка?

При приобретении земельного надела уделите внимание на расположение транспортной и коммуникационной сети пунктов. Детали, которые вы наблюдаете, позволят вам установить фактические физические границы участка и определить, есть ли какие-либо вспомогательные сооружения или разграничения на прилегающем участке. Посмотрите территориальный план. Расположение участка и его схема, а также другие детали согласовываются в этом документе.

Вероятность возникновения головной боли при приобретении недвижимости существует. Чтобы убедиться в успешном исходе операции, может быть проведен обширный анализ желаемого земельного надела. Для того, чтобы уточнить все интересующие или спорные детали вам лучше будет обратиться с вопросом к профессиональным юристам - они могут дать вам правильный и исчерпывающий ответ о том, как проверить земельный участок перед покупкой.